14 августа 2013 года в тольяттинском офисе банка ВТБ 24 состоялся круглый стол на тему: «Тенденции на строительном и ипотечном рынках Тольятти». Не стану грузить официозом. Общаясь с экспертами, лично я попытался понять, как можно в Тольятти решить квартирный вопрос. Не могу сказать, что по итогам родился какой-то алгоритм, что проблема решена. Но встреча получилась конструктивной и полезной. Получился набор информации, который может пригодиться при решении квартирного вопроса. Предлагаю вам, уважаемые читатели, прочитать текст и поделиться своим мнением на этот счёт.

Уточню. Это не реклама. Меня пригласили вместе с журналистами и блогерами. Я взялся написать текст, чтобы «безквартирная» молодёжь, вроде меня, хоть немного сориентировалась в этом вопросе.

Участники круглого стола: Максим Папков — и.о. управляющего РОО «Тольяттинский» банка ВТБ 24 (на первом фото — в центре, прим. авт.), Александр Мешалкин — начальник отдела ипотечного кредитования банка в Операционном офисе «Автозаводский» банка ВТБ 24, Диляра Джураева — руководитель Самарского филиала группы «ВТБ Страхование», Татьяна Гонтарь — руководитель Агентства недвижимости «Велит» (на втором фото в центре, прим. авт.) и руководитель агентства недвижимости «Геопорт» Андрей Бурцев.

Общение началось с того, что начальник отдела ипотечного кредитования офиса ВТБ 24 в Центральном районе Ирина Лосякова обрисовала общую картину состояния рынка жилой недвижимости в Тольятти. Матчасть я поместил в конец материала, чтобы сходу не загружать цифрами.

Арифметика проста. Чтобы купить жильё нужны деньги. У вас много денег? — Ищете жильё, покупаете жильё, живёте. Всё!

Сложнее, если у вас ещё нет капитала, а жить с родителями или соседями в коммунальной квартире не хочется.

Так, насколько в Тольятти высокие цены на жильё? Сложно ли найти для себя квартиру? Отвечает Татьяна Гонтарь:
— Найти то, что хочется, всегда непросто. Как правило, прежде чем купить новую квартиру, люди продают старую. Выстраивается цепочка и появляется безумное количество препятствий. Легче всего найти и купить жильё клиенту, который уже взял ипотечный кредит или получил сертификат. У него всё пройдёт короче и быстрее, чем у человека со своей квартирой.



В Тольятти представлено много разных квартир. Есть «элитки», которые «сидят» на старых сетях или в не очень хорошем районе. Есть скромные дома с хорошей инфраструктурой. Тольяттинцы стараются переезжать в новое жильё. Люди не хотят жить с изношенными сетями, терпеть бесконечный капремонт и т.д. При этом они хотят новостройку в своём районе, а не на другом конце города. Им неудобно жить в 21 квартале, а из 12 или 15 квартала люди уезжают из-за транспортной загруженности. Там некуда на ночь поставить автомобиль.

Риелторы отмечают, в 2012 году клиенты к ним шли с деньгами, а в 2013 году идут с кредитами. В целом, ипотеку в Тольятти берут молодые, упорные, целеустремлённые люди, желающие много зарабатывать. Они хотят жить и растить детей в хорошей квартире.

Андрей Бурцевв отметил:
— Сейчас рынок не суперактивный. Он живой, но далёк от состояния, в котором был сразу после кризиса, когда резко упали цены на квартиры. Сейчас цены вернулись на докризисный уровень

Важное уточнение. Люди перестали "хватать" ипотеку. К ипотеке стали подходить взвешенно.

Кстати, в ВТБ 24, на самом деле, много ипотечных продуктов. Есть из чего выбрать удобную для себя программу: с подходящим первоначальным взносом и комфортной процентной ставкой. Банк работает с материнским капиталом, военной ипотекой… эдакое, финансовое ателье. Но мы говорим не о банке.

Вы изучили рынок, нашли риелтора и обратились в банк за ипотекой. Заявку одобрили. Уделим отдельное внимание страхованию. От этого вопроса уйти не получится.

О страховании рассказали Диляра Джураева — руководитель Самарского филиала группы «ВТБ Страхование» и сотрудник компании — Александр Козлов (на третьем фото — в центре, прим. авт.).

Ипотека — один из видов кредитования, который требует обеспечения, покрытия рисков. Страхуется три риска: само жильё, жизнь заёмщика и титульное страхование (потенциальные неприятности от предыдущих сделок (риск потери права собственности покупателя из-за того, что было неправильно передано наследство или кто-то неправильно осуществил сделку).

Недвижимость страхуется от утраты этой недвижимости (в огне, воде или от другого ЧП). Человек страхуется от гибели и потери трудоспособности или дееспособности (1 или 2 группы инвалидности). Зачем? Чтобы при наступлении страхового случая было выплачено полное возмещение оставшейся невыплаченной части кредита. А титульное страхование. подразумевает, что человеку не страшны возможные неправомерные действия, совершённые ранее с квартирой, которую он приобретает (ошибки при сделках купли-продажи и т.п.).

Каждый клиент вправе доукомплектовать пакет страховых услуг.

Бытует миф, что страхование, это дорого. Это не так. Чтобы застраховать квартиру на 1 миллион рублей, нужно заплатить 4 тысячи рублей в год. Недорого за свой покой и уверенность.

Страхование не для богатых, а для среднего класса. Это заблуждение. Состоятельный человек легко купит себе новое жильё. А вот небогатый человек лишится всего, если вдруг его имущество сгорит.

Если человек берёт ипотеку, но отказывается застраховать жильё, банк закладывает дополнительные риски в процентную ставку по ипотеке. Надбавка составит 1% или 1,5%. Застраховаться в другой компании нельзя, потому что банк должен быть уверен в том, что страховка покроет полный объём кредита. Выяснять отношения с чужими фирмами банк не будет.

Основной «тормоз» при оформлении ипотеки — высокая процентная ставка. Dobrovolec задала вопрос: «Почему в США процентная ставка по ипотеке составляет 2,85%, в Канаде 3%, а нас ниже 10% не найти?». Ответили, что всё зависит от государства. То есть, если банк покупает деньги у ЦБ, под ставку рефинансирования 8 или 10%, он никак не сможет установить ставку, ниже себестоимости денег.

Зайдём с другой стороны. Многие из нас снимают жильё. Недёшево. Платят сопоставимые с ипотечным платежом деньги. Редко меньше. В Тольятти, вообще, можно взять ипотеку без грабительского первоначального взноса на условиях, что человек жил бы в квартире и платил за неё? Квартира принадлежит банку до конца выплаты кредита. Человек платит те же деньги, но живёт в своей квартире. Все довольны и Бог с ней, со ставкой....

На этот мой вопрос ответил Максим Папков:

— Наша программа «Победа над формальностью» действует для тех, кто не хочет или не может как-то официально подтвердить свой доход. Но банк должен куда-то закладывать свои риски: либо в ставку, либо в первоначальный взнос. Поэтому, чтобы не повышать ставку, мы заложили это в первоначальный взнос. Взнос составляет 35% от стоимости жилья или более.

При рассмотрении заявки на наш стандартный ипотечный кредит, первоначальный взнос по нему – всего 10%. Просто подтвердите доход, заплатите 10% от стоимости жилья и живите в свой квартире!

Риелторы советуют: Нет первоначального взноса, а сразу хотите «трёшку»? — возьмите сначала «однушку». Её вполне хватит на папу, маму и ребёнка. Сдайте эту квартиру и живите в съёмной «двушке»! Хватит денег, чтобы платить ипотеку и снимать жильё.

Квартиру, взятую в ипотеку, можно сдавать. Честно говоря, я не до конца уверен, что это утверждение укладывается в рамки законодательства РФ. Пока вы не выплатили ипотеку — квартира не принадлежит вам. Сдавать в аренду чужое имущество, по моему, нельзя. Но этот вопрос мы оставим решать тем, кто уже купил квартиру в ипотеку.

Можно ли претендовать на ипотечный кредит, если у вас есть действующий, непогашенный кредит? Можно. Можно прийти в ВТБ 24, заполнить заявку и, если сможете подтвердить доход, позволяющий оплачивать оба кредита, то весьма высока вероятность, что вашу заявку одобрят.

Снова совет от риелторов — если у вас ничего нет – купите сначала малосемейку. После неё – однокомнатную квартиру. Потом – «двушку». Риелторы заверяют — так вы быстрее пройдёте путь до заветной «трёшки».

Как быть, если вы взяли ипотеку в банке «А», но условия в банке «Э», вам подходят больше?! — Перекредитуйтесь! В некоторых банках существуют программы рефинансирования. Есть она и в ВТБ 24. При перекредитовке можно изменить валюту кредита, сумму кредита или вывести поручителей. Единственное обязательное условие – квартира из залога другого банка переходит в залог ВТБ 24.

Немного про элитное жильё.

Специалисты говорят: элитное жильё для жителей Тольятти это квартира большой площади в кирпичном доме. «Сталинки» у нас не являются «элитками». Многие из них построены довольно давно и включены в реестр культурного наследия Самарской области. С ними много проблем.

Состоятельному клиенту нынче активно предлагают загородную недвижимость: дом, коттедж или таунхаус. В таком жилище минимизирована квартплата и прочие коммунальные поборы. А его стоимость составляет от 3 до 5 миллионов рублей.

Спрос есть. Потому частные застройщики активно строят таунхаусы. Стоимость «квадрата» такого жилья не превышает 20-25 тысяч. Цена складывается из участка и большой площади дома.

Важное замечание! Квартира не является активом. Это пассив. Специалисты напоминают, что в 2008 году мало-мальски дорогую квартиру продать по реальной стоимости было невозможно.

Ещё один аспект. Покупка жилья, в котором выполнена, но не узаконена перепланировка. Поскольку залоговое имущество проходит регистрацию в Регпалате — проблемный объект там просто не зарегистрируют. Это нормально, что типовое жильё люди подгоняют «под себя», чтобы было в них удобно жить. В ВТБ 24 говорят: Если мы видим в отчёте об оценке жилья перепланировку, мы выходим на сделку, предлагая людям узаконить перепланировку, либо в течение года устранить эту перепланировку. А вообще, не рекомендуется связываться с проблемным жильём. Оно остаётся таковым и после покупки.

Вы обратились в банк. Банк отказался дать ипотеку. Это не значит, что банкиры — злодеи. Просто они за вас просчитали всё и понимают, что вы не потянете ипотеку. Совет специалистов — зарабатывайте больше! Ещё уточнение. По кредитным заявкам с сертификатами «Молодой семье — доступное жильё» или с материнским капиталом процент одобрения заявок выше. Правда, без ипотечного кредита квартиру с сертификатом приобретать сложнее.

Наконец, есть мнение, что кредит можно взять на 2 вещи: дом или машину.
Максим Папков отметил, что в тольяттинском региональном офисе ВТБ 24 основные драйверы роста, как раз — ипотека и автокредиты. Но уточнил, что и потребительские кредиты пользуются спросом.

То есть кредит можно взять на любые цели! При нормальном планировании, человек может экстренно купить стиральную машину или холодильник в кредит, но покупать новую версию своего сотового телефона или огромный телевизор, не стоит. Тут речь идёт об экономической грамотности и правильном финансовом планировании.

Для справки:

Общая площадь жилья в Тольятти — около 15 миллионов квадратных метров. Это 2183 дома. На 1 тольяттинца приходится, примерно 20,2 метра жилья. Этого недостаточно. Потребность в жилье в Тольятти высока.
Жилфонд распределён в следующих пропорциях: 62% — Автозаводский район, 29% — Центральный, 9% — Комсомольский. Высотное жильё характерно для Нового города (высота от 10 этажей). Малоэтажное жильё – 4 этажа – сосредоточено в Старом городе.
В Тольятти низкий показатель ввода жилья. План администрации города и области по вводу жилья уже много лет подряд, стабильно, не выполняется. Исключением можно назвать 2012 год. Было сдано 130 тысяч «квадратов», из них 121 тыс. кв. метров — в многоквартирных домах. Но и это ниже плана на 6%.
С начала 2013 года спрос на квартиры вторичного рынка держится на высоком уровне. Средняя стоимость «вторички» сейчас составляет 42,3 тысячи рублей за метр. Это выше, чем в начале 2013 года на 6%.
Самые дешёвые квартиры в Тольятти — «хрущёвки» — 39 тысяч за «квадрат». Жильё получше – 42 тысячи за метр. Наиболее дешёвые квартиры предлагаются в микрорайонах Шлюзовой и Жигулёвское море – 36 тысяч за «квадрат». А вот в Автозаводском, Центральном и Комсомольском районах средняя стоимость квадратного метра жилья сейчас не ниже 43-44 тысяч рублей.
В Автозаводском районе востребованы кварталы: 8, 3Б, 17А «Лесная слобода», 17 и 21. В Центральном районе народ активно разбирает «хрущёвки», с начала года они подорожали примерно на 5-6%.
Сейчас наблюдается летний спад спроса. Повсеместно цены снизились примерно на 30-50 тысяч.
В Жигулёвске цены выросли за 2012 год на 3-4%, а в первое полугодие 2013 года – ещё на 3%. Средняя цена жилого квадратного метра там — 30-32 тысячи рублей.
За прошлый год ВТБ 24 выдал в Тольятти 2 миллиарда рублей, в форме ипотечных кредитов. За первую половину 2013 года выдано 500 миллионов рублей. Аккредитованные ВТБ 24 риелторы (на 1.07.2013 г.): «Геопорт», «Русская жемчужина», «Рапсодия».
Немного о новостройках. Общий объём рынка первичного жилья — 65 тысяч квадратный метр. Почти всё это жильё сосредоточено в Автозаводском районе Тольятти. Наибольшим спросом пользуется жильё, которое будет сдано в 2013-2014 году.
В Новом городе идёт строительство за Московским проспектом. Средняя стоимость 1 метра в строящейся квартире – 38 тысяч рублей. В домах со сроком сдачи до конца 2014 года «квадрат» стоит 38-39 тысяч, а в домах со сдачей до конца 2013 года цена составляет 40-43 тысячи за квадрат. Цены на строящееся жильё растут в год на 6-10%. Квартиры и дома, которые будут сданы в 2014 и 2015 годах предлагаются, соответственно, по 36-39, и 32-36 тысяч рублей за «квадрат».
16% клиентов, которые взяли ипотеку в ВТБ 24 — взяли её на строящееся жильё. Застройщики, аккредитованные ВТБ 24 в Тольятти: «Стронж», «ДИАРТ», «Новый проект», «Лада Дом», «Велит», «АТП-5», «Корпорация Союз», «Венда». Проходят аккредитацию: «Сентябрь 2», «Прилесье», «Эгида», «Новое время», «Жилстрой».
В 1 квартале 2013 года ВТБ 24 запустил в Тольятти новую ипотечную программу «Свобода выбора». Она позволяет приобрести любую квартиру в новостройке на любой стадии строительства.