С 2006 года в России работает закон о дачной амнистии, который дал гражданам возможность в упрощенном порядке зарегистрировать объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для целей садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения приусадебного хозяйства и личного подсобного хозяйства.

За девять лет сроки действия закона неоднократно продлевались, но и сейчас население активно пользуется предложенными государством льготами. Правда, в Самарской области, как выяснилось, находятся и такие заявители, которые под прикрытием дачной амнистии пытаются легализовать и ввести в эксплуатацию многоквартирные дома, построенные по клубному принципу.

Что же представляет собой так называемая клубная застройка? Как объясняет руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов, под клубным домом следует понимать дом, выстроенный на земельном участке, который предоставлялся владельцу с целью индивидуального жилищного строительства. Бесспорно, строить дома на таких участках можно. Но их высота для участия в дачной амнистии не может превышать трех этажей.

Кроме того, участвовать в дачной амнистии могут только индивидуальные жилые дома, построенные для проживания одной-единственной семьи. Однако в Самарской области нашлись предприимчивые застройщики, которые взялись распродавать жилые помещения в таких индивидуальных домах под видом квартир, а затем пришли в Росреестр регистрировать свои объекты недвижимости, будто бы в них проживает всего одна семья.

По такому принципу, к примеру, в Железнодорожном районе областной столицы губернии попытались зарегистрировать пятиэтажный дом, а в Советском районе Самары — четырехэтажный. Впрочем, фокус не удался — специалисты Росреестра отказали заявителям в легализации объектов недвижимости.

— Да, у нас есть частный сектор с земельными участками для индивидуального жилищного строительства, — соглашается Вадим Маликов. — Однако объемы этого индивидуального жилищного строительства ограничены, по сути, только кошельком того, кто строит этот дом.

Поэтому у нас есть прецеденты, когда площадь индивидуального жилого дома составляет несколько тысяч квадратных метров. А человек приходит и говорит: «Я хочу жить в таком индивидуальном доме. Я деньги заработал и хочу его построить на своем земельном участке». Спору нет, если земельный участок действительно большой, и градостроительные нормы позволяют строить в его границах индивидуальный дом в заявленных параметрах.

Но всегда есть исключение из правил. У нас, например, есть некие клубные дома, которые строятся как индивидуальные. У инвесторов привлекаются средства на их строительство. Людям говорят о том, что там будут квартиры. Но потом этот дом приходит к нам и легализуется как индивидуальный.

То есть никаких квартир там на плане абсолютно не видно. А потом этот же дом приходит второй раз и подает заявление с просьбой выполнить такие регистрационные действия, чтобы в доме возникли квартиры. Но нет, квартиры в индивидуальном жилом доме, построенном на участке для индивидуального жилищного строительства, не возникнут никогда.

То есть люди, которые в таком клубном доме покупают так называемую квартиру, должны понимать, что фактически никакую квартиру они не покупают, а покупают только долю в общей долевой собственности индивидуального жилого дома со всеми ее плюсами и минусами.

В чем же подвох? Да хотя бы в том, что продавать или обменивать так называемую квартиру в таком клубном доме — та еще задачка. Прежде чем заниматься сделкой, необходимо получить письменное согласие всех остальных сособственников на то, что те не возражают против отчуждения доли в индивидуальном жилом доме третьему лицу.

Иначе — никак, ведь дом, повторимся, индивидуальный, а все его жители — по сути, одна большая семья. Так, по крайней мере, трактует подобную ситуацию закон, и никуда от этого не денешься.

По словам Вадима Маликова, поскольку прецеденты с так называемыми клубными домами уже имели место, в Росреестре жестко контролируют ситуацию на рынке недвижимости региона и ставят таким застройщикам преграду уже на стадии кадастрового учета и государственной регистрации прав, если заявленный к регистрации объект хоть по каким-то показателям имеет признаки таун-хауса.

Вопросов-то, как говорится, нет. Если застройщик желает построить таун-хаус и у него есть для этого земельный участок — пожалуйста! Только сначала надо изменить вид разрешенного использования земельного участка, получить разрешение на строительство и вот тогда работать над возведением многоквартирного жилья с соблюдением всех требований законодательства.

— Если приобретается объект недвижимости, это всегда дорогостоящая покупка, — рассуждает Вадим Маликов. — Поэтому каждый прежде всего должен задуматься, а что именно он приобретает и насколько это в будущем будет ликвидно с точки зрения нормального документального оформления.

Если я покупаю квартиру — я понимаю ее статус. Если же я покупаю долю в праве на индивидуальной жилой дом — я покупаю угол в этом доме и не более. Причем угол, который никаким образом не определен. А значит, порядок пользования конкретным помещением в таком доме может меняться. Сегодня, к примеру, мне нравится четвертый этаж, потому что оттуда открывается хороший вид.

А завтра я не захочу ходить на четвертый этаж, потому что высоко подниматься, и потребую перераспределить порядок пользования и передать мне первый этаж. Это элементарно. В любой квартире или доме порядок пользования меняется либо добровольно, либо в судебном порядке. Все это говорит о том, что нужно очень внимательно относиться к тем документам, которые предъявляются при заключении договора и оформлении сделки купли-продажи.

Но у нас по-прежнему остается некоторое пренебрежение в этом вопросе. Принцип примерно такой: я вот это покупаю, мне это показали, а как это оформится — меня не очень интересует, дайте только то, что нужно подписать. Договоры наши граждане, к сожалению, как не читали, так и не читают. А ведь это — самый ответственный момент при оформлении сделки. Необходимо четко понимать: то, что говорят, и то, что показывают на стадии переговоров, может иметь внешне функции и вид квартиры. Но то, что напишут потом в документе, — вот на что нужно смотреть самым пристальным образом.

В этой связи, кстати, глава Кадастровой палаты советует также обратить внимание на пределы дачной амнистии. Да, этот федеральный закон позволил не сдавать в эксплуатацию выстроенные в пределах определенных критериев, размеров и этажности объекты недвижимости. Но дачная амнистия не предоставила возможности вновь застраивать подобные участки без разрешений.

По словам Андрея Жукова, возглавляемое им ведомство подключилось сегодня к исследованию этого вопроса. Поскольку дом построен и его в рамках дачной амнистии можно ставить на кадастровый учет без акта ввода в эксплуатацию, такие постановки, действительно, производятся. Но при этом Кадастровая палата в обязательном порядке направляет запросы в органы местного самоуправления.

И в более чем половине случаев выясняется, что разрешения на строительство объектов не выдавались. Поэтому специалисты направляют документы в государственную инспекцию строительного и технического надзора и предоставляют уже этим ведомствам возможность принимать решения по этим событиям.

Андрей Жуков, руководитель региональной Кадастровой палаты Самарской области:

— Можно выделить, пожалуй, один очень принципиальный критерий, который потенциальный приобретатель жилья в клубных домах должен оценивать. Прежде чем соглашаться на сделку, нужно затребовать документы на земельный участок под строящимся или уже выстроенным объектом.

И обязательно оценить вид разрешенного использования этого земельного участка. Если земельный участок будет предоставлен для целей садоводства или, скажем, индивидуального жилищного строительства, последствия будут ровным счетом такие, как описывает их мой коллега.

Сколько бы этажей там ни построили, квартиры в таком объекте не возникнут никогда. Это всегда будет одна большая и зачастую не очень дружная семья, делящая порядок прохода и порядок пользования общим имуществом в индивидуальном жилом доме.